随着加密货币资产的规模与合法性不断增长，一类全新的金融产品应运而生——加密货币抵押贷款。借助这一方式，借款人无需出售所持的比特币（BTC）、以太坊（ETH）等数字资产，即可获得传统住房贷款。这意味着投资者在保有资产升值潜力的同时，也能实现房地产融资需求。目前，Milo、Ledn 与 Figure 等金融科技平台正引领这一趋势，通常要求借款人将总额为贷款金额150%至200%的加密资产质押至托管钱包中作为担保。
与传统贷款相比，这类产品通常对信用记录与收入证明要求较低，核心评估依据是质押加密资产的市值与稳定性。例如，申请一笔50万美元贷款的借款人，可能需锁定价值75万美元的比特币作为质押，具体比例取决于贷款成数（LTV）及平台设定的波动缓冲。
放款流程：托管机制、追加保证金与清算触发
申请流程通常从将加密资产转入由贷款机构控制的第三方托管账户开始，托管方多为如Anchorage Digital 或 BitGo 这类受监管平台。完成质押后，贷款方对目标房产进行评估，并制定贷款条款，其中可能包括固定或浮动利率、灵活还款方式，以及对加密资产价值的定期复核。
贷款方需实时监控质押资产的LTV比率。若币价剧烈下跌导致担保不足，系统会向借款人发出补仓通知（margin call），要求其追加质押资产。若未能及时履行，平台将自动清算部分或全部担保资产，往往导致在市场下行期锁定亏损。部分平台已引入智能合约机制自动执行此类操作，尽管提升了效率，却减少了人为干预空间。
税务考量：通过抵押结构优化资产配置
使用加密货币作为抵押而非直接出售，可有效规避资本利得税的即时触发。在美国，如果将长期持有的比特币出售用于支付首付，利润部分将根据持有期被课以15%至37%的税率。而若资产仅作为抵押物质押，则通常不构成“应税交易”。
更进一步的税务筹划策略是：用升值的加密资产抵押，获得贷款用于购买房地产，并用法币收入偿还债务，以实现资产多元化且保持税务效率。不过，如质押资产遭平台强制出售，税务机关仍视其为资产出售行为并征税。此外，如质押资产产生质押奖励（如Staking收益），其可能被视为普通收入需纳税，视不同司法辖区而定。
监管走向：从创新试验走向合规接轨
在2025年前，加密抵押类贷款多处于监管空白状态。但美国联邦住房金融局（FHFA）已于今年发布指导意见，允许通过受监管平台持有的加密资产（如Coinbase、Fidelity Digital Assets）计入按揭储备资产。虽然Fannie Mae 与 Freddie Mac 尚未正式推出相关产品，但已启动试点计划以评估其风险模型。
而新加坡与瑞士等司法辖区凭借清晰的法规环境，已推动此类产品规模化落地。苏黎世的部分银行现可提供以比特币质押的短期房地产过桥贷款，而持牌加密平台亦能为客户提供一体化置业融资服务。全球态势正快速演进，去中心化资产与传统住房信贷体系的融合趋势愈加明显。
市场风险：加密资产剧烈波动时的应对机制
加密抵押融资的首要风险在于其基础资产的高波动性。若BTC或ETH单日下跌30%，可能迅速触发追加保证金或清算条件。为了控制风险，放款机构通常设置较低的LTV触发线（例如75%），一旦越线将强制卖出质押资产以止损。
此外，系统性风险亦不容忽视。在加密市场整体下挫时，若多笔贷款同时面临追加保证金需求，将造成大规模被动抛售，反向加剧市场跌势。一些观察者警告称，这种结构可能与2008年次贷危机形成类比，若缺乏审慎监管与透明机制，恐对整个加密借贷生态构成破坏性冲击。
借款人画像与准入门槛演进
当前的加密抵押贷款主要面向高净值个体、早期加密投资者及数字资产专业人士。部分平台虽已开放首购族申请，但整体仍需提供远高于贷款额度的质押资产。放宽信用与收入审查条件的同时，大多数平台仍严格执行KYC与AML要求。
为了拓展市场，一些平台已尝试推出“混合模式”方案，即以40%的加密资产质押+60%的法币收入作为贷款凭证。这不仅拓宽了用户基础，也帮助贷款机构更合理控制风险敞口，迈向资产结构多样化。
全球趋势：超越美国的加密抵押探索
尽管美国在监管引导方面走在前列，但阿联酋、葡萄牙与萨尔瓦多等国亦加快将加密资产纳入正式房贷体系。迪拜房地产监管局（RERA）已发起稳定币抵押房地产融资试点，葡萄牙则凭借其对加密资产的税收友好政策，吸引了大批寻求长期居留的投资者。
在拉丁美洲，这一模式亦获得关注，特别适用于加密资产充裕但缺乏传统信用记录的外籍人士与远程工作者。随着跨境托管服务与KYC验证标准逐步规范，基于加密资产的全球房贷模式正逐步成为现实，为无须出售数字资产即可“上车”的用户打开新通道。
Shogun Lin
