隨著加密貨幣資產的規模與合法性日益提升，一種全新的金融產品悄然興起——加密抵押貸款。這類產品允許借款人以比特幣（BTC）、以太幣（ETH）或其他主流數位資產作為抵押，申請傳統房貸，而無須出售原有加密資產。這讓投資人可以繼續參與市場上漲潛力的同時，套取資金購買不動產。目前由 Milo、Ledn 以及 Figure 等金融科技公司主導此市場，通常要求借款人質押總額為貸款金額 150% 至 200% 的加密資產於托管錢包中。
與傳統房貸不同，加密貸款不一定要求嚴格的信用評分或收入證明，更重視加密資產的市值與流動性。例如，若貸款人希望借貸 50 萬美元，平台可能要求其質押市值達 75 萬美元的比特幣，具體比例視平台設定的風險緩衝與貸款成數（LTV）而定。
放貸流程：托管機構、補倉機制與風險監控
流程從將資產轉入平台指定之第三方托管錢包開始，托管人常為如 Anchorage Digital 或 BitGo 等受監管之機構。完成質押後，貸方將對房產進行估價，並訂立包含固定或浮動利率、還款條件與質押資產價值定期重估的合約。
貸方需即時追蹤 LTV 比例。若加密資產價格大幅下滑導致抵押不足，系統將發出追加保證金通知（margin call），要求補倉。若借款人未能即時補倉，平台將執行自動清算，出售部分或全部質押資產，可能導致在市場下跌中鎖定虧損。一些平台已導入智能合約實現自動執行，雖提升效率，但亦減少風險彈性。
稅務影響：策略性架構以保值避稅
使用加密貨幣作為抵押最大的優勢之一為其稅務效率。若於美國直接售出比特幣換取購屋資金，將觸發資本利得稅（長期稅率約為 15% 至 20%，短期可高達 37%）。而若僅質押而非賣出，通常不視為應稅交易。
借此，投資人可在不動資產的同時將資金投向房地產，並透過法幣收入還貸，達成資產配置多元化。但若質押資產因違約被平台清算，仍視為出售，將產生應稅事件。此外，若質押資產產生 Staking 奬勵，根據司法管轄區，該收益可能視為一般所得課稅。
監管發展：從灰色地帶走向官方承認
加密貸款過去多屬法規空白地帶，但 2025 年開始逐漸納入合規架構。美國聯邦住房金融署（FHFA）已發布指引，允許來自受監管平台（如 Coinbase、Fidelity Digital Assets）的加密資產計入房貸準備金。雖然 Fannie Mae 和 Freddie Mac 尚未提供加密掛鉤貸款產品，但已著手進行風險模型試點。
而瑞士、新加坡等國因監管清晰，市場推展快速。例如，蘇黎世部分銀行開放 BTC 抵押的短期購屋過橋貸款，新加坡 MAS 發牌加密平台亦已結合房貸業務。全球正逐步將去中心化資產納入傳統信貸體系。
市場風險：幣價暴跌時的系統應對能力
加密貸款最大風險來自幣價波動劇烈。若 BTC 或 ETH 單日下跌 30%，將迅速導致超出貸方容許的 LTV 比例，啟動補倉或強平機制。為防範此類風險，平台常設低觸發線（如 LTV 75%），一旦觸發即強制出售資產止損。
此外，在市場普遍下行時，多數貸款人同時補倉失敗，將造成大規模清算，進一步壓低幣價，產生負面循環。有評論指出，若無妥善風控與監管，加密貸款機制恐與 2008 年次貸風暴有異曲同工之虞。
借款人輪廓與準入條件演化
目前加密抵押貸款的主要對象為高淨值人士、早期投資者與加密原生職業者。雖有平台逐步接受首購族，但大多仍需提供高於貸款金額的質押資產。雖然部分條件寬鬆，但 KYC 與 AML 要求仍然嚴格，資產來源須清楚可追溯。
未來市場預期將走向混合模式，例如部分以 ETH 作質押，另以傳統收入佐證，達成放貸與風控雙贏。這將推動產品更普及化，亦可分散放貸風險。
全球趨勢：從邊緣實驗走向跨國應用
雖然美國在監理推動方面居前，但阿聯酋、葡萄牙與薩爾瓦多等國亦積極將加密納入房貸機制。迪拜房地產監理局（RERA）已開展以穩定幣作抵押的房貸試點計畫，葡萄牙亦因稅制友善吸引全球加密移民。
而在拉丁美洲，加密房貸日益受關注，特別適用於資產充裕但缺乏傳統信用記錄的外籍人士與遠距工作族群。隨著跨境托管與驗證標準的成熟，基於數位資產的全球房貸體系已初具雛形。
Shogun Lin
